房地产开发企业的印花税与其他税种相比是一个“小坨坨”，但印花税是否能在土地增值税清算时扣除，怎么扣，却一个问题。正因为它金额比较小，所以很多人包括税务机关对它关注度比较少，政策对此的规定也不太明确，所以存在各地操作方法不一致的地方。

房地产企业涉及的印花税主要有取得土地阶段的土地出让合同或转让合同，开发建设阶段的建安合同、设计合同、材料采购等合同，销售阶段的销售合同。各个阶段的印花税扣除规定各不相同。

二、各环节印花税具体扣除规则及政策依据

1.购地环节印花税：关于这个环节的印花税我网上搜了一些文章，各种做法都有，莫衷一是。所以我特地找了几个实际操作过土增税清算的老同事请教实际案例中的操作方式，也是五花八门各种操作方式都有，总结下来有以下三种方式：

（1）计入土地成本扣除。房地产开发企业为取得土地使用权缴纳的印花税（如土地使用权出让合同、转让合同的印花税），不属于“与转让房地产有关的税金”，而是作为“取得土地使用权所支付的金额”的组成部分扣除。

政策依据：《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》（财法字〔1995〕6号）第七条规定，“取得土地使用权所支付的金额”包括地价款及按国家统一规定缴纳的有关费用。这个有关费用没有明确，那么契税可以算是有关费用，印花税为什么不能算有关费用呢？

《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函〔2010〕220号）第五条规定：“房地产开发企业取得土地使用权时支付的契税，应视同‘按国家统一规定交纳的有关费用’，计入‘取得土地使用权所支付的金额’中扣除。” 虽未直接提及印花税，但实践中，购地环节的印花税与契税性质类似，均属于取得土地使用权的必要支出，故计入土地成本扣除。

处理规则：购地环节印花税应计入土地成本，随土地价款一并扣除。此外，房地产开发企业可享受土地成本加计20%的扣除优惠（即“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”×20%），因此购地环节印花税可间接通过加计扣除进一步扩大扣除额。

（2）计入管理费用中扣除。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定：“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除。” 而管理费用是计入开发费用，按“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”的5%-10%比例扣除的。

（3）“与转让房地产有关的税金”扣除。

政策依据：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条规定：“与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。”

关于这点我还特地跟我同事核实过，他经手的2个清算项目，事务所都是把这部分印花税计入“与转让房地产有关的税金”扣除，而税局也没有提出异议。

就我个人的观点土地增值税清算主表，我比较倾向于第（1）中操作方式，不只是第（1）中方式更节税，而是因为更符合“实质重于形式”原则，既然是为了取得土地所发生的印花税，计入土地成本也符合会计原则，合情合理。

2. 开发建设环节：印花税通过“房地产开发费用”间接扣除

开发建设环节的印花税涵盖设计合同、施工合同、监理合同、材料采购合同等（税率0.03%-0.05%），属于房地产开发过程中的期间费用。

政策依据：《财政部 国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字〔1995〕48号）第九条规定，“房地产开发企业按照《施工、房地产开发企业财务制度》的有关规定，其缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除”。

处理规则：开发建设环节印花税计入“管理费用”，而“管理费用”属于“房地产开发费用”的范畴（房地产开发费用包括管理费用、销售费用、财务费用）。按“取得土地使用权支付的金额+房地产开发成本”的5%-10%比例扣除（具体比例由各省规定）。

结论：开发建设环节印花税已通过“房地产开发费用”间接扣除，无需单独列支。

例外：但在实际清算中也有计入“与转让房地产有关的税金”扣除的（我前面所提到的我同事经手的2个项目，开发建设阶段的印花税也计入“与转让房地产有关的税金”扣除）。

3、销售环节：

销售环节的印花税主要指商品房销售合同缴纳的印花税（税率0.05%），属于“与转让房地产有关的税金”。

政策争议：

传统观点：《土地增值税暂行条例实施细则》第七条第五款规定，“与转让房地产有关的税金”包括营业税（已废止）、城建税、印花税、教育费附加等。但财税字〔1995〕48号文第九条同时规定，“房地产开发企业缴纳的印花税列入管理费用，已相应予以扣除”，因此销售环节印花税因已计入管理费用，不得重复扣除。

会计科目调整的影响：2016年《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）将印花税从“管理费用”调整至“税金及附加”科目，但土增税政策未同步修订，因此销售环节印花税仍被视为已通过管理费用扣除，不得单独作为“与转让房地产有关的税金”扣除。3. 地方特殊规定：部分地区允许开发及销售环节印花税扣除

近年来，部分地区为优化营商环境，放宽了印花税扣除规则，允许开发及销售环节的印花税作为“与转让房地产有关的税金”扣除，具体如下：

新疆：《国家税务总局新疆维吾尔自治区税务局关于明确土地增值税相关问题的公告》（2025年第2号）第十三条规定：“纳税人因转让房地产缴纳的印花税，按企业会计准则或企业会计制度规定计入‘税金及附加’科目的，在计算土地增值税时作为‘与转让房地产有关的税金’扣除。” 此处未区分购地与开发销售环节，只要印花税计入“税金及附加”，即可扣除。

广东：《广东省税务局土地增值税清算管理规程》（2019年第5号公告）第三十七条规定：“与转让房地产有关税金的审核中，纳税人缴纳的印花税列入‘税金及附加’科目核算的土增清算中印花税怎么扣除？详解土地增值税主表填报要点，计入‘与转让房地产有关税金’予以扣除。”

山东：《山东省税务局土地增值税清算管理办法》（2022年第10号公告）规定：“与转让房地产有关的税金包括房地产开发企业缴纳的印花税（列入‘税金及附加’科目）。”

其实关于这点，我认为大部分税局都会认可销售环节的印花税计入“与转让房地产有关的税金”进行扣除的观点。

三、注意事项

1、地方政策时效性：

地方政策可能因时间调整而变化（如新疆2025年第2号公告较之前的规定有所放宽），企业需关注当地税务机关的最新公告。

2、会计处理与税务扣除的衔接：

自2016年《增值税会计处理规定》（财会〔2016〕22号）施行后，印花税计入“税金及附加”科目，但土地增值税政策未同步调整，故需根据地方规定判断是否可扣除（如新疆允许，其他地区需咨询当地税务机关）。

四、总结

印花税的扣除规则各地政策不一样，不能生搬硬套别的地方的操作方法。企业需准确区分各环节印花税的性质，结合地方政策进行申报，避免重复扣除或遗漏扣除，确保清算申报的准确性和合规性。 若需进一步了解具体项目的扣除细节，建议咨询当地税务机关或专业税务顾问。

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